2017年土地布局价值点在哪?

先分享几个采访的小故事。

2016年末的时候，借着年终盘点、房企总结的机会，采访了几家开发商区域公司和集团层面的相关负责人，谈到土地投资的时候，表情主要分两种。

一是去年没怎么拿地，或者拿的很多土地是联合拿地，这些开发商对土地市场的表态，主要是承认土地市场在高位运行，后期开发风险比较大，所以要么选择避其锋芒，要么联合拿地、分摊风险;

二是拿了很多地，资金支出有几百亿的开发商，他们对土地市场的分析就是，由于融资成本较低，可动用资金比较充裕，弹药充足所以拿地，而且会拿周边地块、在售楼盘价格等做对比，以印证自己并非是在高位接盘。

其实对于第二种表态，完全没必要，2016年作为历史上数量最多的一年，很少有开发商能用低价获取土地，但联合拿地的相对来说，压力不会太大，此外即使是独家获取了高价地，后期开发方法还是很多，比如引入合作伙伴，分摊成本。

壹、企业层面的土地市场货币化

从采访对象的反馈中，可以很形象的看到土地市场在去年的货币化现象，就像上文中提到的“弹药充足”，而且拿地金额的增长一直持续到12月。

中国指数 研究院数据显示，据不完全统计,去年房企债券融资达到 9039 亿元,同比增长 77%,平均利率为5.07%,低于2015年1.2 个百分点。

在融资成本降低的推动下，2016 年20 家代表性企业累计拿地面积 1.4 亿平方 米(建筑面积),同比增长 38%;累计拿地金额为 8240 亿元,同比增长 54%, 其中恒大、世茂、融创、雅居乐、招商等企业拿地金额同比增幅均超过 1 倍。

值得注意的是,国庆节前后各地调控新政出台后,房企拿地规模在小幅下调后又迅速回升,主要源于 政策调整下地价逐步趋稳,加之部分企业存在补仓意愿,而同期部分热点城市土地供应加 大,且优质地块较多,年末品牌房企拿地规模再次回升,11 月拿地金额环比增长 83%, 12 月仍持续增长,增幅为 32%。

另外全国房企拿地均价来看，也是增长，易 居研究院的数据显示2016年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价4083元/平方米，再创历史新高，同比增长26.7%。

上面两个关于钱的数据都是同比增长的，但实际上，去年房企土地购置总面积同比是下降的，在面粉贵于面包的同时，也要看到面粉实际在减少。

从这些数据来看，未来这些地块上市的时候，价格同比来说，显然不可能降很多，但是否能赢得市场，还要看多方面因素。

贰、城市层面的土地市场政策化

看完企业在土地市场上的表现，再看看城市层面。

在全国去库存政策的指导下,地方政府的土地推出量在持续减少,2016 年,全国 300 个城市共推出各类用地 18.2 亿平方米,同比下降 11.0%, 但降幅较 2015 年收窄 7.8 个百分点;土地成交量同比也持续下滑,共成交 15.0 亿平方米,同比下降 5.7%。

土地供应量减少的同时，土地出让金同比大涨，呈明显的量跌价涨格局。

数据显示，全国各类土地成交出让金合计 2.9 万亿元,同比增长 30.3%,其中,住宅用地出让金同比大幅增长 40.2%，主要是受二季度以来上海、南京、苏州、合肥等重点一二线城市的土地市场拉动，其中住宅用地热度最高，带动全国二、三季度住宅用地出让金同比分别增长 87.1%、61.7%。

不过，这些城市中一个特例，就是帝都北京(楼盘)，土地出让的总量和总价双降。中原地产首席分析师张大伟统计数据显示，北京全年公开招拍挂规划建筑面积747.8万平米，是最近十年的低点;全年合计出让土地44宗(3宗棚户区)，合计获得土地出让金852.51亿元，和去年的2217亿元土地出让金相比，跌幅达到了61.5%，是2008年来北京土地出让收入最少的一年。

另外一个特点是，土地市场上城市热度的区分在2016年尤其明显，二线城市住宅用地成交量价的增幅都超过一线城市。

其中一线城市住宅土地成交 1464 万平方米,同比下降 50.9%,而二线城市住宅用 地累计成交 3.1 亿平方米,同比小幅增长 0.3%,其中又以宁波、无锡、天津等城市增幅最为显著, 宁波同比增长高达105%。

土地成交金额上，一线城市去年住宅用地累计出让金为 2463 亿元,同比下降 28.4%,而二线城市住宅用地出让金 1.5 万亿元,同比增长 83.4%。

张大伟统计的数据显示，去年全国有10个城市的土地出让金超过了北京，其中9个城市土地出让金超过千亿，这9个城市中，苏州、南京和杭州分列前三，上海作为一线城市中土地出让金最高的位居第四。

这些数据背后，实际反应的是当地政府对土地出让市场的监管程度，过去一年，一线城市在土地出让总量、出让价格两方面实际做了很多限制，其中尤以北京为甚，张大伟的点评是：限价、限售、限面积、限资金、限持有，2016年北京土地市场调控已经尝试到了极致，北京是在土地供应结构上最努力做调控的城市。

叁、未来土地布局价值点

在企业层面，土地市场变成了货币市场，融资成本的高低、融资规模的大小在很大程度上决定了房企的土地投资策略;在地方政府层面，土地市场依然是政策市场，楼市供需的格局决定了是去库存还是补库存。

这些基本面的分析，最终还是要回答房地产行业未来的价值点究竟在哪里?

还是分享一下采访对象的反馈，综合来看，开发商对行业价值点的研究可以按城市划分：

一方面是一线城市以及二线热点城市，这类城市基本告别住房短缺的时代，数据上显示，15 个二线城市人均住房建筑面积超 40 平米，一线城市中,除深圳外,北上广人均住房拥有量均在 32 平米左右,而一线城市依然给人以住房紧张的直观感受，主要是因为一线城市的住房分布不平衡，即是说少量财富人群占据了较大的房屋数量。

所以开发商针对这类城市的策略，就是深入存量房市场和改善型市场。

另一方面是有潜力的三四线城市，记者采访的多个开发商都透露了对京津冀一体化区域的土地储备情况，并表现出对其未来开发价值的认可。

而多个研究机构也认为，核心城市房价高企、土地成本居高不下将带动需求向周边扩散,一线城市周边县市仍是布局价值点，此外随着城市轨道交通的日益完善,郊区及周边县市与一线核心城区的通勤时间缩短, 将更有利于需求向周边扩散。为解决大城市的诸多问题,将有意识的向周边城 市转移成为可行路径之一。

对于开发商来说,一线城市周边区县算是新一轮机会中的布局价值点，不过要注意的是，这部分区域的价值来自于一线城市人口与产业的转移，在实际开发中需要注意产业承接是否实际有效。