2017重启顶层设计 致逝去的楼市繁荣

凡是过去，皆为序章。

已经过去的2016年，中国经济被牢牢打上了“资产泡沫”的烙印。抑制资产泡沫的呼声响彻九州四海，雾霾中的中国在新的期盼中努力前行。

过去的一年，房地产行业大起大落，引领庞大而沉重的中国经济巨舰迎风前行，前方或许有暗礁、有风暴，但已经开启的经济复苏时代不会停滞，房地产行业也不会倒退。

2016年末，中国的决策层做出了对房地产行业的最重要“批示和部署”，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一论断，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房为主的“去库存政策设计”终结，也意味着决策层对房地产市场和住房供应模式进行反思之后，对房地产政策顶层设计与长效机制的重新启动。

——壹——

2016的楼市繁荣，从某种意义上来说，是一场意外。

当“房子是用来住的，不是用来炒的”这一论断被严厉宣布的时候，2016的繁荣在2017年将不会再来。

按照2016年底中央经济工作会议的要求，2017年房地产工作的主旨是“房子回归居住属性”的定位和长效机制建设。与“去库存”的政策设计相比，2017年对中央对房地产市场的要求再次沉入更深的层次。

路线已经划定。按照“宏观经济、金融市场、土地市场、劳动力市场和住房市场”互相作用的分析框架，2017年中央层面的顶层设计将成为楼市政策的突破口。

——贰——

实际上，早在2013年年中，内容涵盖土地、金融、财税等方面的“房地产调控长效机制”曾多次出现在中央及国土、住建等相关部委的会议中。而这个被认为是房地产行业的顶层设计当时正由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。

国家信息中心一位高级经济师说，从中央在当时在房地产顶层设计方面的表态来看，房地产长效机制将以不动产统一登记制度为基础，在完善住房保障机制的同时，在政策模块上将房地产政策分为“稳定住房消费”及“抑制住房市场的泡沫化倾向”两个模块。

但是，在提出建立和完善房地产调控长效机制之后，一方面制约土地、户籍、社保等公共服务均等化的配套改革进展不足，另一方面，外部环境作用下中国经济进入持续低谷，需要房地产市场的内生需求作为经济复苏的动力。

因此，从2014年底开始，通过宽松的货币环境、较低的购房成本，激活新市民住房需求的三四线城市“去库存”，逐渐异化为热点城市“加杠杆”刺激下的资产配置盛宴，并引发了对结构扭曲、资产泡沫风险和系统性风险的担忧。

因此，从目前的情况来看，这位高级经济师指出，市场环境与2013年中提顶层设计时已全然不同，资产泡沫化已成为整体经济的极大阻碍，因此，此次重启楼市调控的顶层设计，将从金融领域首先着手。

由中央经济工作会议传递出的信息表明，国家要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。因此，房贷、债券、理财，三大流入楼市的资金通道都遭遇进一步监管，房地产去杠杆化正在进行。

2017年，整个宏观调控中对房地产影响最大的仍然会是货币政策。

——叁——

不过，货币政策在于治标，并不能治本。楼市治本仍要立足战略。实际上，2017年乃至随后的三至五年之内，对楼市政策影响最大的，应是决策层给出的城市群发展战略。

今年年初，十三五规划纲要出炉。根据规划，中央指出，要优化城镇化布局和形态，加快构建以陆桥通道、沿长江通道为横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为纵轴，大中小城市和小城镇合理分布、协调发展的“两横三纵”城市化战略格局。加快城市群建设发展，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市和特色镇。

事实上，城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式，是指在特定地域范围内，以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。

具体而言，中央提出，加快城市群建设发展，优化提升东部地区城市群，建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平。培育中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群。

在这几个城市群的规划之下，北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、郑州、青岛、成都、重庆等城市成为未来城市规划发展的重中之重。这种全国布局及城市规划的影响可以说是颠覆性的，甚至意味着国家生态的升级。未来，资本、人口以及城市建设将向这10几个城市倾斜，而非原来的四个。

楼市调控的长效机制配合城市群发展战略，这或许是决策层给房地产市场开的一张调理良方，不过何时能见到成效，这仍需考验本届政府的执政能力。