锦州

房地产龙头未来3年销售翻番 推荐7股

2018年01月10日来源:金融界行业动态责任编辑:yemingzhe

①精准调控在2017开启了土地改革,品牌房企通过服务房价化、利润率长期修复。由于土地公有制,中国房地产的根本问题是土地,土地价格的上涨导致了房企的囤地不开发行为,并通过影响信贷投放造成房价波动。因此,过去政府过量供给土地、房企大量囤地导致了居民端的观察指标——房价的大幅上涨。政府行为取决于1994年分税制改革、企业行为取决于2004年招拍挂大限。而2017年土地改革带来了精准调控的元年:1)土地按需供给,直接导致资本品属性下降;2)拿地资金穿透监管,直接降低信贷需求;3)开发商融资渠道多样化,囤地房企融资一刀切。以上三点,直接带来土地改革的开启。2017年的土地改革已经成功了第一步,有效抑制了地价上涨,这是过去任何调控手段都没有达到的成果。后续,作为服务业的房地产,房企以好房、好服务并一次性体现在购房价上,将保持长期的高利润率、高ROE,带来估值体系切换和估值中枢抬升。

②精准调控在2018年进入第二步,购房的需求改革,“放松”可持续、范围会扩大。以城镇化不可逆过程看,一线城市控制人口、三四线城市流出人口,不论是自然流动、还是政府产业引导方向,都是一线周边区域、和二线城市。区域经济建设是2016年以来政府经济发展的新思想,因此,我们认为土地改革之后,需求改革也正在开启:1)引导产业和人口进入一线周边和二线;2)住建部提到支持刚需和改善,未来针对真刚需和真改善的精准调控政策将大幅增加;3)这本质并不是放松,而是在供给端达到良好配合后的需求端回归正常。一线不增长、三线以下去库存,一线周边和二线将托起未来10年的需求增长极。

③短效调控机制退出将损害龙头企业,长效机制才会引导行业整合、并在未来3年内完成。1)开发商的本质是开发房产并给予服务配套,会盖好房子的企业将以极快的速度整合全行业,考虑到200强房企的销售额仅在30亿元左右,也就意味着在手楼盘不会超过5个。同样,100强房企的销售额也仅有100亿元,对应在手楼盘不会超过15个,而TOP100的市占率为55%、TOP200的市占率为75%。未来百强达到100%市占率将在一轮开发周期当中完成,按照楼盘开发周期4年来计算,以2017年为元年,那么在2020年以前,行业整合将基本达成,实现龙头房企销售翻番。2)需要注意的是,任何短效调控机制的退出,都将让行业重返过去的竞争时代,对龙头房企是短期业绩利好、长期估值利空,这就是2011—2017年经历过的过程。因此,我们认为,未来的就是长效加码、短效不退出的格局,看好龙头企业未来3年通过集中度实现销售翻番。3)受益金地集团,推荐保利地产、万科A、新城控股;关注伴随区域复苏得以估值重估的区域公司,推荐华夏幸福、首开股份,受益京投发展。

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