余英：深圳中心城区闭眼买，还能翻番

　　余英：深圳中心城区闭眼买，还能翻番

　     调控之后，深圳房价如何走?

　　  所谓当局者迷，旁观者清。

　　  看看来自广州，有预测帝之称的保利地产副总经理余英怎么说。

　　  内容根据保利地产与深圳媒体交流沙龙上，余英的发言整理，无删减，干货多多，淘哥第一时间放送。

　　  淘哥就在现场，听完后，恨不得立刻回家，翻翻存折，翻翻今天被再度蹂躏的股票账户，看看还剩多少残渣，想法赶紧买房。

　　余英现场发言照片

　　  以下为余英的发言整理：

　　  每年12月28日我在微博上都会发一个来年预测，而且一年只讲一回，我不喜欢经济学家一会儿说东，一会儿说西，反正最后结果他都对，指着一个怀孕妇女的肚子一会说男孩儿，一会儿说女孩儿，反正生出来不是男孩儿就是女孩儿，我是每年只发出一个预测。对于前年来讲，去年预测今年，全国的一线城市，中心区要大涨，大家可以看我的微博，二、三线城市市中心也会量价齐升，三、四线城市能好就好，不好的还是不好，去库存该去的去，去不掉的还是去不掉。

　　  同时我有一个观点，对于深圳和上海前一轮的房价上涨，我觉得大家过敏了，首先大家炒作的是二手房，你看媒体报道的不是一手房猛涨，先说是二手房，有个老百姓不理智，房子本来卖800万，他不太想问，他就跟中介说870万，乱叫，叫完第二天他又改回810万或者790万都有可能。这种例子不足以为证，实际上上海、深圳的一手房，前段时间除了个别楼盘，并没有出现所谓的疯涨，开发商还是要强调开盘后80%去化率。另外，大家老是跟去年、跟前年比，忘了2010年调控开始，由于调控，这五年该涨的没涨上去，没走到那个曲线上，它一直走低，到了今年跳起来，赶上了曲线，本来房价应该这样走，它压制、压制、压制，就像一条河一样，本来流水流得好好的，你非要在河上面修一个坝，坝蓄水的时候，这一年水就少了，但是一旦坝满了，该来多少水还来多少水，深圳和上海是跳涨的过程，是前期不合理的人为干预压制所产生的。

　　  另外，深圳媒体喜欢报道的热点盘，我昨天也去看了几个，一个橱柜八十多万，主人储藏室的一套门二三十万，那种不具备对比，也跟我们在座的，包括跟我没关系，八十万的橱柜我是不要的，我买不起，我还是用一般橱柜呗，它是一种炒作，是极为的地段，比如海边，极为的，反正他给你80万的橱柜，一定在橱柜上能卖出比80万还多，开发商永远比你精，这跟上海的汤臣一品卖26万一平、30万一平不具备可比性。

　　  今年大家可能比较关心，一个是在深圳置业，我一直坚持“中心城市的城市中心”，这是我的标签、我的观点，那个房子你放心买，只要有钱、有这个资金，你赶紧买，它永远是涨的。深圳的房价在全世界排名前十几位，排前面的那些城市不如深圳，但它的房价还比深圳贵，那些国家的市场没有中国大，中国这么多人，按比例，成功人士有三分之一得来深圳吧。

　　  创业者、从美国回国的人首选深圳，深圳新兴产业的创新比上海、北京好多了，这些人进行研发，经过风投一包装、一上市，口袋里能聚几个亿，这种人的购买力相当强大，而且深圳毕竟是中国非常好的自然气候的城市，地理位置又好，到上海、到北京、到韩国，最重要的是到东南亚非常方便，旁边又有香港，又是养老非常好的。葛老爷子死的时候，我说如果葛优把他爹接到深圳来，他爹肯定死不了，因为这里气候好，北方冬天的时候老人特容易感冒，所以北方的冬天老人家去世特别多，而深圳，多么好的气候，适合养老，特别是马书记来了以后，深圳现在大力引进医疗设施、医院和高等院校，这是当年深圳最短的两个短板，深圳人在广州人面前说到这一点就不吭声了，你说别的，深圳人都说“我比你广州强”，一说到学校，深圳的学校不如广州，深圳的医疗也不如广州。

　　  还有一个最重要的信息，就是深圳的机场成为中国的国际枢纽机场，以后会增加很多条国际航线，再加上深中通道和港珠澳大桥开通以后，深圳机场的辐射能力非常强，大家一定要记住，一个机场一半的GDP是因为拉人，另外一半是货运这一块，特别是一些高科技产品，可能一个手提箱从飞机上拿下来，到深圳一家公司一搞完、一出去，这个附加值非常高，所以我觉得深圳未来的发展前途非常大，深圳核心区这一块的房子一定还涨，我不知道现在均价多少，但是我想超过上海、北京是完全有可能的，因为它的位置决定了，珠三角相当于德国的巴伐利亚州，广州深圳相当于慕尼黑，慕尼黑市中心没有房价，出来一栋房子，开发商定多少钱就是多少钱，而且一下卖空，居然在德国还出现像中国一样的摇号，要排队，我认为美国、德国那些国家不存在这种现象，河边的公寓全都是明星、成功人士买的，基本上很少供应，深圳市中心除了这轮旧改还有几块地以外，以后没房子了。

　　  另外一个特点是深圳行政区太小，有很多专家给深圳画了大一环、大二环。(周学军补充：“大三环”就是这位(深晚一兵)画的。)

　　  这是深圳的特点，因为到东莞、到惠州，到深圳东片区买房，跟北京三环、四环一样，因为深圳的地太少了，但是行政区划的调整又是很难做到，所以深圳将来会形成真正的行政区，区内的房价高了以后，有些挤出的人通过地铁、高速公路线，会出现分出去的小卫星城，这是深圳跟其他城市的不同之处，深圳想摊大饼都摊不了，因为往北走不属于深圳，但在东莞、惠东这些地方会出现一些卫星城，同时由于珠江西岸，广东省的两条经济带，一个是广深，一个是广珠，广珠一直是比较弱的，深中大桥把珠江口“缝合”以后，我相信珠海和中山接受深圳的辐射会更多，深圳人到时置业也会更多，现在一些工厂搬过去，已经开始了......