北京楼市会淡定下来的 刚需的你也一定要淡定

　　北京楼市会淡定下来的 刚需的你也一定要淡定

　　        北京房价在涨，但我不看好它的持续性。

　　  大家都看到了北京楼市的疯涨。但我觉得，这种“涨”里其实包含着许多无奈。这是因为，这种上涨不是有效需求增加的结果，而是投资渠道不足、货币政策宽松等各种因素综合作用所致。

　　  最近卖房的体验，也加重了我对后市的看淡。中介告诉我：“买方有个请求，希望你能同意他先支付定金，之后等他把自己的房子先卖了再给你补齐首付。”可以说，这种现象最近已很普遍，它反映了刚改群体的支付能力不足和今后新房市场的上攻乏力。

　　没别的买只能买房

　　  这波市场热度，无疑是投资和投机者炒的。

　　  之所以炒房，因为没别的可炒，投资渠道匮乏而且回报不理想。之前一直讲金融创新，但是风险仍然令人生畏。最近中晋系被查，又把互联网金融推向了风口浪尖：承诺19%的年化收益，到头来能拿金就不错了!而且，截至今年3月，出现跑路等问题的P2P网贷平台已达38.2%，现在敢往这里投钱的人越来越少了。

　　  同时，去年以来降准降息所释放的流动性，也起到了推波助澜的作用。除了家电、汽车等贬值性产品，多数产品都在涨价。这又促使房价上涨的预期更加稳固，进而吸引了部分资金重新流入北京楼市。为防止资产缩水，许多人需要用房产锁定资产价值，高端市场尤其如此——人们购买豪宅，并不是为了投资获利，而是为了资产保值。

　　后期再涨已显乏力

　　  如果分析后市的话，豪宅市场基本可以忽略。因为，就豪宅而言，新房的市场需求已在很大程度上得到了满足，而二手房的交易量则非常的小。我们看到，有的豪宅标价两三千万，但最终有价无市，挂一年都卖不出去。

　　  就投资而言，富裕人群更倾向于购买新房而非二手房，因而投资豪宅会遇到周转不灵的问题——房子越贵，周转期会越长。豪宅这种周转不灵的特点，导致投资者不愿把钱放到这里。即使有人冲动地投了一套，他绝不会再投第二套。此外，近年来许多富裕人群在国内配置房产的意愿也在降低，许多人转而将国外市场作为关注的重心。

　　  可以说，豪宅市场的交易和租赁市场都很平淡。人们投资房产，主要还在刚需和改善，而改善市场又是重点。所以主要看这两个市场。

　　  就刚需而言，工资收入是房价的主要支撑。但在当前经济气候下，工薪阶层涨薪很难。即便是许多经营尚好的企业，在没有获取更多利润而租金等成本反在增加的情况下，公司利润率其实是在下降的。国企的状况同样不容乐观：今年1-2月，国企利润总额2226.1亿，同比降了14.2%——不要忘了，这可是在去年大幅降薪的背景之下。

　　  而在新房市场，刚需盘最低也要3万，90平米一套房也要270万。这个价格，多数刚需已经要靠“啃老”了，双方父母合力才能勉强为新家庭购房或只是支付首付。所以说，刚需市场虽然基数大，但继续上攻的动能是严重不足的。

　　  改善市场投资空间相对大些，但现在购房人也在趋于冷静。这一点，从最近几周的二手房带看率直线下滑就能看出来。刚改需求端发生了质的变化，如果已有的房子卖不出去，多数人是没有能力购买目标房屋的。卖方要等买方先卖了才能交易，这种需要等待期的刚改模式正变得越来越普遍，交易周期在变长。春节前，出售方一般还不愿考虑这种模式;而现在，即使你接受这种模式，也很难顺利卖出去。

　　  可以说，“换房”占比高、支付能力降低，制约了刚改市场继续上行。

　　  因此，北京房价在涨，但我不看好它的持续性。炒房成本高企，炒家越来越少，市场在趋于冷静。当然，长远来看，北京、上海这样的国际化都市，楼市出现大风险的可能性很小，因为毕竟聚集了全国的富裕人群和各行精英，人口和财富的流入效应足以支撑现有房价。 

　　刚需慎入新房市场

　　  北京的新房主要为改善性需求而建。尽管有些楼盘为刚需设计，但过高的价格却让刚需无力购买、改善无心购买。这类不伦不类的楼盘，前景堪忧。

　　  就一般的刚需而言，进入新房市场需要慎重。

　　  当前，北京新房价格高企，一方面是因为地价居高不下，另一方面也受到政策的影响，比如两限房。为弥补限价房导致的亏损，需要抬高地价，而这最终推高了新房的成本和售价。其本质，是让许多新楼盘承担了“社会责任”。由于包含了为两限房做贡献的成分，新房价格实际上发生了偏离。也就是说，你买了新房如果再卖，会发现卖不上价，因为作为二手房卖家你必须剔除价格中为两限房所做的贡献。

　　  这种叠加的压力，改善人群为了获得旧房所没有的功能、配套，愿意也有能力承担，但刚需没有必要背负。因为你既承担了高价的压力，还面临剔除政策所致成本后的损失。

　　  同时，在通货膨胀、收入缩水的情形下，生活成本高企也不容忽视。较低的社会福利水平，又造就了刚需购房族抗风险能力的持续不振。各种不确定事件、生老病死等等，都极可能给刚需族带来现金危机。

　　  因而，刚需不必追求一步到位，应主要考虑二手市场。北京的旧房中90㎡以下的小户型很多，适合首次置业。我年轻时住的旧房，就是一个70多㎡的小三居，没有客厅，中间只有一个小小的饭厅，卫生间也很小。这种房子不适合改善，但我觉得刚需住还不错。房子价格低、压力小，可以买来先住;等事业发展了，经济条件改善了，那时再换。

　　  而且，北京二手房市场也有许多，有待研究和发现。