楼市限购增强心理上涨预期 靠限购难降房价

　　      近期，尤其是农历春节过后，中国房价开启了“火箭模式”。

　　  犹如火箭飞天一样的房价令人“心惊胆战”。但上海和深圳迅速出台的限购政策给楼市上涨的“熊熊火焰”犹如当头冷水，迅速降温。

　　  同为一线城市的北京限购还会远吗?我认为，北京收紧限购政策概率较大，但北京限购力度可能不会太大。事实上，正如前文所说，北京限购措施在上海公布最新限购政策之前，已经被认为史上最严厉限购政策，“五年社保或纳税”已经被认为是最高门槛，多少“英雄好汉”无奈持币观望。

　　  而且，北京市常务副市长李士祥在今年博鳌亚洲论坛上接受媒体采访时说：“北京今年年初以来房价上涨幅度为11.3%，不是最高的。”同时他表示，北京一直在控制房价过快上涨，房价上涨在合理区间内。

　　  今年两会前后，为了实施供给侧改革而采取的去库存战略，高层领导在多种场合表达出中国房价仍然不高，房价杠杆仍然有很大的空间的想法，当然，这是高层在引导人们投资三四线楼市，有利于去库存，但在实行过程中，由于历史和现实的原因，则引起了一线城市房价的暴涨。所以说，上海和深圳等地的楼市限购也是迫不得已的举措。

　　  春节以来的房价上涨速度的确过快，尤其是中介出台的场外配资例如首付贷等金融融资工具，令金融安全得不到保障，直接影响到金融链条的稳定性，毕竟谁也承担不了金融链条破裂带来的负面效应。但是，楼市限购真的是降房价的“灵丹妙药”吗?

　　  看看北京的限购政策就知道了。北京的限购政策负担的功能不仅仅是让房价下跌，更主要的是，通过控制房地产的开发控制北京市人口过快上涨。需要注意的是，北京市对外地人口买房的门槛是规定必须满足连续纳税或五年社保，但实际上，在这限制的五年期间没资格买，但如果一旦五年后，资格够了的时候，买房的人口将现“井喷”。

　　  2016年春节前后就是很好的实例。北京从2010年限购，一直到2016年正好到了五年时间。也就是说够资格买房的人大幅增加，因此，再加上中介造势渲染，房价上涨迅速。

　　  所以，限购政策只是从需求方控制，这样的确在一定程度上可以缓解房价上涨过快的趋势，但也是“城门失火殃及池鱼”，也同时“有力”地打击了刚需。而且，限购政策更是增强了人们“物以稀为贵”的心理上涨预期。我认为，还需要从供给端解决问题，增加土地供应，同时增加廉租房和公租房的供应等，让市场供求关系出现逆转。

　　  另外，中国房价之所以高居不下，也与各级地方政府的“阳奉阴违”有关，与中央精神背道而驰相关。长期以来，地方政府的“土地财政”已经令地方政府尝到了近乎“不劳而获”甜头，而且在当前土地财政已经占据地方收入的半壁江山。据财政部公布的2014年财政收支情况显示，地方政府性基金收入4.99万亿，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿，同比增加1340亿元，增长3.2%，卖地收入占比超50%。

　　  故此，我认为，当务之急政府要做的是，必须依靠供给侧改革，去产能以及进行结构性改革，实现产业升级，加大地方财政税收，深化改革力度降低对土地财政的依赖。这不仅是拯救中国房价，更是拯救中国经济，房地产的强大吸引力已经令其他行业近乎“寸草不生”，透支了实体经济改革，挤占了中国民营企业的融资空间，而这对当前进行的结构性改革以及中国经济转型都是极为不利的。