央行：上半年个人住房贷款增加2.3万亿元

尽管针对一些热点城市频出、房价“高烧不退”的现象，多地多部门陆续出台了一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。但是新政策对龙头房企影响力有限，房企拿钱手段越来越多。

在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。甚至还出现一些资金方式“创新”，现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取;目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出房产泡沫。

房价、房贷新高不断

作为传统的楼市淡季，上海7月新建商品住宅成交量131.4万平方米，环比上涨5.3%;成交均价为37319元/平方米，再创历史新高，环比上涨1.6%，同比上涨7.7%。供求比方面，7月供求比为0.6:1，延续前一月供不应求的态势。 北京也毫不逊色。中原地产数据显示，剔除保障房，7月北京商品房住宅合计签约4933套，环比上升5%，签约均价为37566元/平方米，环比上涨9.3%，刷新历史最高纪录。

伴随着高房价和频现，个人房贷增量也在新高不断。央行在二季度货币政策执行报告中指出，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高。央行认为这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。不过海通证券姜超却表示，中国房贷高增不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。

社科院也表示，经过上半年的上涨之后，一线城市房地产已不再像一个必需品，而越来越像金融品。因为在引发房价暴涨的六个因素中，有五个是流动性推动的，比如杠杆、过多流动性追逐过少安全资产。未来房价不一定会暴跌，快速上涨的局面不会再现，但波动性会上升。

严控“变通”“创新”渠道 挤出土地市场局部泡沫

面对楼市的火爆，全国范围内的地产降温措施已经开始执行，包括南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控”的相关限制政策，包括实施土地拍卖熔断机制，提高土地出让金首付比例，收紧个人购房贷款政策等。证监会甚至对证券公司高管进行了强调：企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策。

然而现有政策对于龙头房企影响力有限，房企拿钱手段越来越多。在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束，并不能过多向房企贷款，但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划，然后由银行购买，实现信贷资金绕道流出。” 在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。

文章称，在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。”目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。 

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