不动产登记是什么、有什么用？

去年3月1日起，《不动产登记暂行条例》将在全国范围内实施，我国不动产统一登记制度随之正式建立。《条例》分为总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任和附则共6章35条。10种不动产权利则包括集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

在不动产登记的类型方面，分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。根据规定，原有的登记证书不会作废。

问：什么叫不动产?

答：地海房林等定着物

在《条例》之前，就没有上位法对“不动产”进行准确定义。国土资源部政策法规司副司长魏莉华说，《物权法》没有对不动产的概念进行界定。而在起草《条例》的过程中，专家们确定通过列举明确外延的方式来确定“不动产”的概念。最终发布的《条例》第二条规定，本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。所谓“定着物”就是指固定于土地、并不能移动的、有独立实用价值的物，比如房子等。

记者注意到，在未来的“大账本”中，各种不动产登记的单元是不同的。比如土地以宗地为登记单元，房屋以幢套层间为登记单元，海域则以宗海为登记单元。这也就是说，在一个人拥有的同一宗土地上，可以有属于他的很多套房屋，这些房屋不会因为不动产统一登记而被糅合在一起。“不动产登记单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间，具体的界定标准和编码规则下一步将进行细化。”魏莉华说。

问：不动产登记到底为了什么?

答：为了保护公民物权，少东奔西跑

近几年来，提到“不动产登记”制度，似乎都和抓贪官有关，那这个制度对老百姓有什么用呢?

“进行不动产统一登记，最主要目的就是保护公民的物权。”中国土地矿产法律事务中心法律处处长蔡卫华说，以前，公民的不动产由不同的部门管理和登记，导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清，权利归属不明确，曾经引发众多矛盾和纠纷，“有的甚至产生恶性械斗，引发群体性事件。”

同时，由于此前各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登公民名下的各种土地权利。“统一登记后就可以减少甚至杜绝类似的问题发生。”蔡卫华说。

以农村用地为例。在农村，一个人要想就名下不动产登记，就要到四个不同的部门办理四个不同的证件——住房要到建设部门办理《房屋所有权证》，宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》，承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》，栽种的树木要到林业部门办理《林权证》。

“各种证书满天飞，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间、资金成本。”蔡卫华说，统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，不必再东奔西跑。

不动产统一登记有什么威力?

解读

1 跟普通人有什么关系?

将减少当事人的负担

国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示，原有的分散登记，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，容易导致各种不动产权利重叠、漏登;由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界限不清、权利归属不明，引发诸多矛盾纠纷。实施统一登记后，可以更好厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记准确性和权威性，更好地维护当事人不动产物权。同时，统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。

建立不动产统一登记制度，将方便企业和群众，减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人就要分别到四个不同的部门办理不同证件。在城市，当事人最少也要办两个证。

2 能否促使房价下降?

对二手房有一定冲击

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，事实上，不动产登记并非指向房地产调控，短期内对楼市影响有限。从不动产登记工作自身来看，重点在于统一多个部门工作，建立全国统一的信息管理基础平台，实现多部门间审批以及申请流程的简化。由于《条例》执行对象为发生交易、转让或抵押行为的不动产，并未涉及存量房地产，在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前，购房者观望情绪或将加重，投资性购房者大量抛售的可能性较小。

中国社科院城市与环境研究所土地经济室主任王业强指出，不动产登记对房地产市场的影响更多体现在对未来市场的规范运行方面，而影响市场的主要因素依然是供求及预期等，不动产登记本身不会引起市场波动。

不过，亚豪机构市场总监郭毅表示，《条例》的公布会对于二手市场产生一定冲击。虽然《条例》并未提及以自然人为条件查询名下持有房产状况，但以地址倒推房产持有人，特别是多部门信息联网，依然打破了以往的房产信息查询的瓶颈，或引起投资客的抛售，高端二手房供量有望增加，对于平抑二手房市场价格将起到积极作用。中原地产研究部总监张大伟也预计，随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加，对于部分高端住宅来说，这一政策是利空。

3 为房产税“打前站”?

房产税推进将明显加速

中原地产研究部总监张大伟说，如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。因为不动产统一登记制度，有助于推动全国的住房信息联网，为房产税的全面征收提供条件。目前，许多大中城市已完成房屋价值评估系统建设，如果不动产也能够统一登记，那么房产税的推进将消除主要技术障碍。

张大伟表示，这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响将非常大。只有不动产统一登记后，房产税才可能全面落地。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，该条例的推出将加快房地产税、遗产税等税种推出的步伐。《不动产登记暂行条例》在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障，为未来房产税、遗产税等财产性税收的研讨、课征做好前期准备。

4 能否成为反腐利器?

将改变财产主要藏匿形式

除了有助于征税，反腐败也被专家认为是不动产统一登记制度的重要作用之一。此次国务院常务会议明确提出，要推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。

张大伟认为，不动产统一登记条例落地后，房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。“不仅灰色部分资金进入房产的可能性降低，过去灰色资金购买的房产也将可能转变投资形式。”张大伟表示，正常投资房产的人群也可能因对未来税费提高的预期(房产税、遗产税)减少房产的持有量。

但张大伟表示，不动产登记本身并不是房地产调控，目的也并非反腐。此外，目前不动产登记推进还将面临两大阻力，首先涉及到个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄露。

另外一个阻力是人为因素，一些地方或部门属于拥有多套住房的群体，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。