政策网开一面 商办存量房或迎生机

北京商办限购政策出台后，商办类市场交易几乎停滞，中介机构直接关停商办类房屋区域的门店，市场中出现业主想卖却不知道卖给谁的尴尬局面。5月23日，北京市住建委发布关于商办政策的几点说明，其中包括：合规已购商办可买卖、可租赁;中介机构可代理商办房出售、出租业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。业内认为，政策网开一面, 商办房存量市场迎生机，中介关店是规避风险，商办市场成交停滞的情况下，中介或许很难会立刻跟进商办业务的代理。

存量商办可租可售

多年前，“商住两用”房屋作为住宅市场的一种有效补充，表现一直不温不火。但是2016年二季度开始，关于商住全面限购的传闻不断，自此商住市场成交也进入快车道。之后近一年时间里，商住房开始超过住宅产品成为北京楼市的主角。

然而，3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台，导致商办类房屋成交迅速降温。目前，北京商住房面临“有房难售”的尴尬境地。

某地产统计数据显示，本轮调控政策影响最大的莫过于商住市场，其中特别是北京与上海的商住市场受到的影响最大。商办限购政策出台后接近2个月时间，北京商办市场彻底冰冻，与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，特别是在今年调控前，商住签约接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近零成交。

商办限购政策出台后，业主们担心自己的房产无法出售变现，甚至连靠出租保证收益都难以实现。基于此，5月23日，北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明，明确规定在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。此外，已购买的商办类房屋可出租，且不限定出租对象;也可销售，但购房人应符合政策要求。

流水恐难支撑门店成本

值得注意的是，商办类市场迅速降温的同时，二手房中介机构也开始关闭商办房区域的门店，暂停代理商办房屋的出售以及出租业务。北京一家大型房地产中介公司相关负责人表示，中介机构关停商办门店的主要原因在于，商办类房屋限购后，市场监管趋紧，监管部门禁止中介机构宣传商办类房屋的居住属性。以东五环外的北京像素为例，曾经这里有近20家二手房中介门店，但是在商办限购政策出台后，包括一些在内的中介公司全部关停了二手房门店。曾经每天穿梭于北京像素小区的经纪人，仿佛一夜之间都消失不见。

北京像素南区的业主李女士反映，商办限购政策出台后，她想抓紧时间把北京像素的商办房出售，却发现没有中介公司愿意代理。 事实上，类似于李女士面临的这种情况比比皆是。5月26日，北京市住建委发布的关于商办政策的补充说明也提到，中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。这是否意味着中介公司会重新代理商办房的出售及出租业务呢?对此，上述房产中介机构负责人表示，在政策允许的情况下，中介公司应该会考虑重新代理商办类房屋的业务。

好坏消息因人而异

“此次商办政策的补充说明，从内容看，与之前调控政策要求并无区别。但基本明确了政策的主要方向是遏制增量，对存量，特别是小业主已经使用的存量暂做引导。”某地产首席分析师张大伟认为，对小业主来说算是好消息，对企业来说，这肯定是坏消息。未来调控的重点依然是企业手中的商办类产品，这部分大约有几万套未签约。整体来看，市场未来新增量将受到的影响最大。

那么，企业手中的商办类产品货值有多大呢?张大伟进一步称，过去十年间，北京合计出让1701宗招拍挂土地，其中有721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，住宅用地中25%左右为商办属性配套，“商服+综合”基本全部为商办。也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平方米。据测算北京商办未开发的面积大约有5000万平方米。按照每平方米土地(市值)2万元计算，大约有10万亿元的土地价值。张大伟表示，剔除已经交易的1万亿元，以及目前市场中2.5万亿元左右的货值。整体来看，受到政策影响的商办市场总市值超过6万亿元。

有业内人士分析认为，企业手中的商办类产品潜在供应量巨大，成交量大跌的情况下，如何破解销售难题是房企不得不面临的一道坎。