“房地产发展不能单纯靠政策优势“

"要在人口增长、产业发展和经济需要等城市基础下，佛山房地产才可以持久发展。"在昨日举办的"2017粤港澳大湾区楼市发展高峰会"上，中原集团主席兼总裁施永青为粤港澳大湾区下佛山城市提高竞争力和房地产长远发展"耿直"建言:"不能单纯依靠政策优势。重要的是区域的经济基础、生活环境、营商环境、政府服务和稳扎稳打的产业基础，提升自身粤港澳大湾区内部竞争力。"

论坛发布数据显示，上半年佛山在全国主要城市中，房地产发展处在相对稳定的中等位置。在城市内部，在系列调控下，上半年佛山房地产带来了新的住宅成交、土地热点和价格结构。

半年房地产置业新格局

广佛肇城市群效应显现

调控为佛山房地产带来了新的住宅成交、土地热点和价格结构，同时，在广州客户从投资佛山到置业佛山之后，今年上半年进一步跨过限购区域向佛山西部流入，甚至融入肇庆等领域。

在昨天中原集团举办的一场"2017粤港澳大湾区楼市发展高峰会"上，佛山中原策略研究中心发布了最新的楼市客户群结构数据。数据显示，从一手房成交的客源区域看，佛山今年上半年约有37%为广州客户，成交套数共达20960套，所产生总金额为238亿元，这一比例低于2016年的40%，同时，发生了明显的结构性改变。

2016年以广州客户为主的外来置业力量主要自西向东渗透，主要分布在里水、大沥、桂城、石湾、陈村等区域。其中里水镇以达九成的比例成为广州客户分布最集中的镇街。而截止到今年6月底，去年最受广州客户青眯的里水广州客户占比下降至30%，同样是限购区域的桂城也从去年底的70%下降至30%。随着广州客户越过限购区扩散，2017年上半年不限购的三水、高明区域广州客户的比例也随着上升，两个板块的广州客户占比各从去年底的10%上升至50%。

"不仅仅是传统的大沥和桂城，广州客户已遍布了佛山。"对此，中原集团佛山分公司董事总经理余鸿认为，整个城市边界在消失，广州客户甚至来了肇庆和阳江。

"共有三大引擎助推 广佛同城 。"余鸿认为，中国"一带一路"战略、粤港澳大湾区的发展和广佛超级城市的演变是助力"广佛同城"的三大引擎。随着中国一带一路的发展，广佛定位为"国际枢纽城市+佛山制造+全球市场";随着粤港澳大湾区的发展，突显广佛同城优势，广佛区域成为了打造大湾区的核心区;同时广佛同心联袂打造世界都市圈，参与全球竞争也是"广佛同城"一大助力。

城市和楼市热点的转移

路网和"时间距离"是关键

"上半年城市群之间市场热度的转移，明显表现为由中心城市向外转移。影响这一结果的因素第一是 时间距离 。第二是政策。"中原集团研究中心首席研究专家刘渊在住宅成交的结构上，进一步列举了一组土地数据，今年1-5月，全国40个重点城市一共出现了150块溢价率超过100%的含住宅用地，其中26块位于珠三角3城，37块位于长三角14城。而在珠三角区域内，佛山溢价率超过100%的土地数量最多。

也就是说，市场热度从一二线转移到二三四线城市的，不仅仅是置业者的"热钱"，更有开发企业的未来发展目标。

尽管如此，刘渊仍旧进一步对比了珠三角、长三角和京津冀的现有环境，为佛山房地产市场以及在粤港澳大湾区下，城市竞争力的进一步提升与长远发展，提出了参考建议。

在一组城市群交通网分析中显示，长三角是所有城市群中铁路交通最发达的区域，而珠三角仍旧主要依靠高速和快速路网。数据显示，珠三角城市群的高铁列车网以广州、深圳为核心，次中心尚未显现。

"目前珠三角在高铁路网方面比较弱。"刘渊表示，"但是可以看到广东省未来规划，已经将高铁建设落实在规划中，与交通相关的基础设施正在快速建设中，这对未来的区域房地产发展有较大支撑。"

"单从房地产市场来看，佛山所在的粤港澳大湾区已经和长三角平起平坐，但是我们仍旧欠缺的是交通、医疗和教育等配套设施。在这其中，交通是最容易改善且已经有明确规划的。"刘渊总结认为，未来交通的改善并不仅仅是促进整个经济发展的引擎，城市之间的时间距离缩短，是促进房地产热点转移的重要因素。"珠三角龙头城市的房地产发展已经到了平稳阶段，高房价和高人口密度决定未来空间比较小，这些城市很多人会选择去二三线城市置业，这个置业不一定也不应该只是投资，而是真的居住需求。这是未来区域房地产的实际利好。而在这个背景下，人口交流和经济发展，也会促进教育和医疗配套进一步得到发展。"

楼市长期发展关键因素:城市人口流入

在地产资深行业人士看来，影响区域楼市甚至是城市发展的因素包括短期、中期和长期。简单来说，短期来看影响楼市最大的因素是住宅存量和政策。中期因素则在于土地的供求，间接影响三五年的时间内房地产变化。一个阶段推地增加，会使市场供应增多，供大于求。反之，供地不足会造成供应短缺。

而从长期来看，则是区域人口的流入和人口质量。中原集团发表的一份报告《人口决定城市未来》，分析了人口和实际居住需求相关因素。

从论坛展示的系列数据来看，目前全国从中西部二三线城市向沿海区域流动，而广东省是一个人口流入的集中区。不过，刘渊指出，从人口流入的数量来看佛山并不是排在最前面，占优势的主要是一线和二线发达城市。除了人口流入数量还要考量人口质量，就是年轻人口的流入，决定房地产需求。

目前，人口流入结构最优化的"正金字塔型"城市包括，深圳、厦门、上海、广州、杭州、东莞、惠州、泉州、南宁、中山等14个城市。

"但总体来说，未来无论是短期还是中长期来看，佛山还是有实际支撑的。数据显示，在全国前40个城市竞争格局中，佛山还是处于有优势、中等偏上的位置。"刘渊总结。

对此，中原集团主席兼总裁中原地产创始人施永青总结，唯有在人口增长、经济增长和经济需要等城市基础下，佛山房地产才可以持久发展。而非单纯依靠政策优势，最重要的是"区域的经济基础、生活环境、营商环境、政府服务和稳扎稳打的产业基础，提升自身粤港澳大湾区内部竞争力。"

延伸

佛山楼市半年数据显示:

上半年佛山住宅成交面积全国第六

中原市场研究部发布的统计数据显示，上半年佛山土地市场比较活跃，成交宗数、成交面积和金额皆有所上涨。佛山五区上半年土地市场成功出让土地合计47宗，总面积上涨23%达214万平方米。楼面均价达"7"字 头 水 平 ，约 为7470元/平方米，同比去年上涨了37%。美的、时代、招商、碧桂园、三盛、万科、国瑞、新城、中海、金辉、中昂、世茂、华发、华侨城、中洲上半年均在佛山公开土地市场有所斩获。

尽管"面粉"成交活跃，作为"面包"的一手房住宅市场并没有呈现相似的成交趋势。受限购升级、房贷收紧等因素影响，上半年一手房市场的成交套数、成交面积和成交金额同比皆有所下降。据统计，今年1- 6月，佛山共成交一手房56651套(成交数据为网签口径，下同)，成交总面积为657万平方米，两者分别下降29%、25%;成交金额也有所下降，上半年一手房住宅合计成交660亿元，成交总金额同比下降16%。

不过，佛山中原数据同步显示，在全国逾50城市调控的背景下，多数城市在今年上半年均出现成交同比下滑，一线城市下滑幅度超过30 %。因此，尽管佛山住宅成交量也明显回落，但是仍旧保持稳健。上半年住宅成交面积在全国主要监测城市中排在第六位，仅次于成都、重庆、武汉、青岛和上海，高于广州和北京等城市。

此外，在一手房住宅市场有所回调的同时，二手房市场迎来了"上位"的机遇。上半年二手房住宅成交套数为58506套，同比成交升幅达106%;总成交面积达659万平方米，总面积增加94%。成交数量和成交面积皆几乎"翻了一番"。