大连的房价要涨吗?哪些版块的房产值得入手

2015年到2016年，从北上广深到合肥济南，国内一二三线城市的房价掀起了一轮又一轮的接力上涨。

而在此期间，“新一线城市”大连，房价却一直纹丝不动。

相信各位在大连买了一套房或者多套房的业主们，一定心里痒痒吧：大连的房价能不能涨呢?

有分析认为：大连的房价一定会涨!而且今年年初至今，部分区域的房价已经有了悄然上调。不信?请看V观大连5月4日推文《大连房价，或将迎来新一轮加速度上涨》。

如果你也认可大连房价的上涨趋势已经确立，那么问题来了：在偌大的大连城市区域中，哪些版块的房产是具备投资价值的?哪些房产又应该尽量远离呢?

一

事实上，大连房地产市场的复苏从部分售楼处的现场情况可见一斑。下图是甘井子区某新开发楼盘的非节假日现场。

实地探查可见，售楼处里密密麻麻的购房者中，大多来自东北各地。昔日“东北豪客争买大连房产”的情况正在悄然恢复。相对乐观的判断是：外地投资客正在返回大连楼市，但本地人尚未跟进。从其他城市的历史经验看，此时也是投资房市相对较好的时机之一。

在一些售楼处，类似的“土拍”展板也成为购房者驻足的区域。当我们看到开发商的拿地价格时，还会相信“面包比面粉更便宜”这样自欺欺人的谎言吗?

不过，即使相信大连的房价即将上涨并果断出手。选择一个好的板块购房，对于普通投资者而言还是非常关键的。

包括传统的中西沙甘高等城区在内，大连的行政区划并不多。但房地产板块却可以划分出数十个。抛开新项目不多的中山、西岗老城区以及远离中心城区的北三市和金普新区，目前较受关注的地产板块包括如下：东港、开发区南部海岸、旅顺口区(不含旅顺开发区)、西山、沙河口、高新区、泛星海、甘井子西部及北部板块。

这些地方的房产都可以买吗?NO，请接着往下看。

二

在大连这样的城市买房，考虑房产价值无非从以下几点综合考量：

符合未来城市发展的方向和热点。

公共交通便捷，地铁和轨道交通是加分项。

租、住两宜，出售变现相对容易。

一定没有明显不利于居住的减分项，尤其是没!有!环!境!问!题!

综合以上四点考量，第一个被一票否决的地产板块是开发区南部海岸。理由每个大连人都清楚。如果你还没有忘记2010年的7.16大火。时至今日，这块背山面海的半岛上仍然密布石化厂区和储油罐。

同样不被看好的是东港板块。

可能会有持不同意见的读者反对：东港是大连最高大上的区域了，金融中心、城市会客厅、音乐喷泉......对了，每年的达沃斯也在东港召开呢。

以上说的并没错。但是，你们忽略了东港板块的房产库存——至2016年，东港商务区房地产开发量为412.81万平方米，目前仅销售123.79万平方米，6年间的去化率仅为30%。按此去化率计算，去化现有库存需要14年。东港商务区的平均房价与其地段也不匹配。房价最低时出现过万元左右进行销售的项目，部分项目单价已低于成本价。

此外，这一板块还存在填海造地对居住的影响问题。新开发区域固有的城建设施、交通工具不配套、入住率低等问题也挥之难去。所以，在东港区域房价缓慢回升时，谨慎入市还是很有必要的。

二

那么，风景如画的西山板块和旅顺口区呢?是不是可以放心大胆的买房子了呢?

“两山担一海，一笔写春秋”。如果论历史文脉和风景秀丽，旅顺口在大连各区域中无疑具有极大的优势。空气好、绿化好，居住环境优秀。西山区域差相仿佛。

但是公共配套设施的不足以及远离主城区，是上述两地产板块的致命伤。

还有一个很关键的问题：因为远离主城区，旅顺和西山的居住人口偏少、老龄化相对突出。这就造成了房屋的租售比偏低。且前些年大连的地产大跃进期间，上述两板块的房屋存量同样巨大。一个“第一郡”，几乎成了本土地产开发商巨头亿达的“难过岭”。租金上不去，房价也一般，投资价值不高。

至于沙河口、高新园区以及两板块中夹着的泛星海板块，在目前而言无疑是比上述板块更靠谱的选择。首先，沙河口是大连城市版图的稽核中心，发展趋势和升值潜力都摆在那里。而高新园区则是大连未来二十年的“发动机”，平均人口素质和收入水平都高于“老大连”。星海则不必说了，大连的“城市名片”。

但这3个板块的最大问题：就是新盘不多，而且价格比较贵。如果套用股市的名词，应该属于高股息率、比较稳健的“大蓝筹”。在未来大连房价的加速上涨期间，未必能享受到最大幅度的上涨。

三

如果是为了投资回报率的最大化，那么无论买房产还是买股票，都应该选择“”和“”。

大连房产的“”在哪里呢?甘井子。

这也将是本次推文给出的核心建议，一家之言，仅供参考。

以大连北站、体育新城和华南商圈为核心的甘井子北部区域(以下简称甘北板块)和以周水子机场、甘井子区政府为核心的甘井子西部区域(以下简称甘西版块)将成为本轮大连房产上涨过程中的最大受益者。

首先来看甘西版块——甘井子区政府的整体搬迁，已经让昔日脏乱差的辛寨子成了甘区新核心。尤其是万达广场即将入驻，万科又在这一板块储备了大量土地。作为房企的龙头，后续对整个区域价格的拉动能力不容忽视。

另外，甘西版块的房价与大连中心城区比较，仍有4000元左右的平米差价，洼地效应比较明显。在周水子机场几乎可以确定搬迁时，机场的搬迁时间就成了这一板块房价何时起飞的唯一决定因素。

再来看甘北板块——从人口密集度、流动人口数量和城市开发配套设施来看，比甘西版块更胜一筹。这里，或许是外地人进入大连的第一个落脚地。

纵观整个甘北板块，大开发商已经开始了囤地的动作。金地、华润、远洋、保利、中海.....其版块差价和市区也在5000元上下。乐观估计：甘北之于大连，或可比浦东之于上海、朝阳海淀之于北京。

那么，对于整个大连房产市场的涨价潜力也可以排出龙虎榜了:甘北>甘西>高新区·泛星海·沙河口 > 西山>旅顺>东港>开发区。

再次强调：一家之言，仅供参考。不作为入市意见。