“信用+租赁”:传统租房模式有望被打破

日前，支付宝宣布，超过100万间公寓将正式入驻支付宝，首批在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房，不再收取押金，实现“付一押零”。

所谓信用租房，是在支付宝的租房程序中，专门设置了“免押金”页面。目前，能够享受“免押金”服务的，是芝麻信用分在650分以上的支付宝用户。

当日，支付宝推出信用租房模式的消息一出，立刻引发了广大租房一族的关注。

对租客来说，信用租房最大的特点在于真房源、可凭借信用免押金、按月交租。在未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评，并计入对方的芝麻信用租房档案。

在业内人士看来，处于“购租并举”的大背景下，长期被诟病的传统租房市场，终于迎来了“信用+租赁”的技术提升与机制创新。

此外，从首批城市的数量和具体名单来说，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道，首先，这些城市都属于城市规模和外来人口规模较大、潜在的购房和租房需求较多的城市。其次，同样属于房价上涨过快且潜在的住房供应不足的城市。以及未来的市场走势依然会呈现出购房和租房需求持续强劲、房价上涨预期依然强烈的特点。

传统租房市场乱象

“租房市场是一个‘二手货’市场，存在较大的信息不对称现象。”中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，租房市场中很多乱象更多是一种不对称信息下的相互不信任行为，并且包括黑中介在内。

在很多城市，“押一付三”的高昂费用、黑中介的横行都是摆在租房客面前的难题。对于刚毕业的大学生来说，除了房租外还要额外支付中介费和押金，确实很困难。以每月两千元的房租为例，按照“押一付三”算，再加上中介费，首次需缴纳一万元左右。如果是“押零付一”的话，显然可以在很大程度上减轻租客们的资金压力。

而信用租房与传统租房模式最大的不同，就在于前者为租金支付方式提供了更多选择。支付宝的信用租房是芝麻信用分超过650分的租客可“押零付一”；并且对于房东的不正规行为，租客可打差评，并记入对方的芝麻信用租房档案。

据了解，支付宝首批上线的上百套房源，来自十多家与支付宝合作的租房平台。而所有上线房源，租借双方会签订电子合同，一方面避免虚假合同，另一方面签订电子合同后，房源也会同步自动下线，以防止房源“永远在线”误导后续用户。

信用管理能够有效解决一部分信息不对称问题，因为信用本身需要信用主体的信息公开、透明、合法，这个与租房市场信息是一致的。信用本身还包括了复杂的秩序治理过程，因此，信用管理能解决相当部分租房市场的乱象。

那么，针对目前的诸多痛点，是否引入信用管理就能解决？对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“当前中国租房市场集中于租赁市场的供需失衡、缺乏租赁立法与法律、无租赁平台、大城市租金高、房源分散、市场不规范等，即使引入信用租房，根本无法解决这一系列的重要问题。”

另外，严跃进也表示，对于租房市场来说，租赁供需行为都是短期的，而缺乏长期的。而长期的租赁有时候又有很多不确定性，所以引入信用管理，可以让高信用的租赁行为更持续。

盘和林坦言，信息不对称问题并不能全部由信用管理来解决，租房市场是一个复杂的市场行为，不可能由某一单一手段来解决全部问题，必须是“组合拳”。

各方权益应得到保障

简单地说，信用租房将租房市场带入信用时代，信用好的人可凭自己的信用免除押金。然而，免押金若蔓延，房东权益如何保障？

对此，谢逸枫认为，信用租赁免押金一定程度上可能会导致房东的财产损失，如延迟缴纳租金，或者提前退房，或者破坏房东的家具等现象。“房东最好保障权益的方法，就是保险或者建立黑名单信用或者第三方监督，这样就有望保障房东的利益。最根本的还是租赁立法与完善租赁配套政策。”

其实，对于房东来说，免押金则意味着导入了高信用的用户。严跃进建议，第三方担保公司可以积极介入，可以让房东吃下定心丸。

盘和林认为，免押金一定要以信用为前提，以后“信用”将成为人们的“第二张身份证”，因此，违约成本很大。某种程度来说，信用是一个人的虚拟资产，也就是说，假如租客以信用为抵押，一旦违约成本可能比交押金的违约成本更高，因此会促成更高的守约结果，房东的利益将比押金更能得到保障。

租户和房东双方的不当信用行为将直接纳入个人信用档案中，租房市场的管理水平得到充分的保障。但是，盘和林表示，租赁信息发布平台只是提供交易的便利性，不能改变交易的基本规则，租赁双方发生纠纷，通过支付宝等平台很难形成法律方面的权责划分，目前还是以双方承租时的合同约定为准。

那么，对于类似住房房源的合作来说，严跃进认为，和机构房源合作相对容易，个人房源的合作比较难，当前对于此类合作来说，第三方平台在于合作的谈判成本小，否则和个人房源进行各类谈判，那么成本会比较高。

但也不排除一些中介公司本身有很多委托性的闲置房源，这个时候通过中介的合作，也可以实现类似的合作，但预计还是小众化的。后续类似代理服务也会出现，成为集合房源和集合信用的较好平台。

“和机构合作在于房源可以批量管理，这样也有助于形成比较系统的信用管理模式，而且长租公寓因为租期相对长，且本身有过滤效应，即很多长租公寓也是要审核入住者身份的，所以后续纳入到芝麻信用体系中的可能性最大。”严跃进表示。

“信用+租赁”或成大势所趋

随着我国社会信用体系建设的日益完善，信用将成为现代经济社会重要组成部分，也将越来越与现代人们的生活紧密相连，在租房交易中引入信用评价体系这一举措，在盘和林看来，“信用+租赁”能很好地降低房东、租客的识别成本与交易成本，相信是一个不错的结合，因此，相信以后租房交易者“信用+租赁”会越来越多，越来越成熟和便捷。

严跃进表示，信用+的模式具有积极的作用，但后续要防范各类无序的信用+的做法，即政府需要介入到此类信用+的平台建设上，而不是单纯让企业来创新，否则一个租赁市场会出现不同的第三方担保公司来参与此类信用+平台建设的。

在信用经济环境下，社会治理、信用环境日益呈现出优化的趋势。多名业内人士均表示，在租房交易中引入信用评价体系,已是大势所趋。

“信用+租赁”的住房模式，能否成为大趋势，在谢逸枫看来，关键是租赁市场的痛点解决与选择住房方式及观念的改变，至少短期是无法与中介相抗衡，因为没有稳定的客源与固定的使用人群及长期的营利模式等。他认为，从成本、方便性、消费方式看，信用+租赁的住房模式会成为大趋势。

实际上，“信用+租赁”的模式提供了租赁市场的更精准定价机制，高信用的租客和房东将获取信用价值所带来的租赁市场改革利好。

此前，租赁市场存在短期租赁行为，信用管理一直是空白的，很少有房东或租客因为信用违约而受到惩罚，也很少有各类奖励或优惠政策“偏袒”信用优质客户。所以，严跃进表示，从这个角度看，类似的合作具有创新意义，为租赁市场的消费行为规范和激励都创造了较好的机制。

严跃进认为，此类“信用+”的应用领域，预计后续在长租公寓、开发商支持型公寓等领域中会有较为普遍的应用。此外，从房地产角度看，租赁市场的信用管理思路可以在后续植入到购房市场的领域中，比如说目前推出的共有产权住房和带装修住房等，后续都可以有创新。如信用高的购房者，可以暂时不交付带装修成本，这样就降低了此类群体的成本。

“当前的一个问题是，在信用+的时候，建议住建部门积极对此类信用租房的模式进行规范，这样才能有助于真正推广业务。”严跃进指出。