鼓励房企成“房东”是去库存的重要途径

今年，建立购租并举的住房制度已经被中央确定为主要方向，这意味着住房租赁市场将得到较大发展。根据住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，当前房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期，这个时期应进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”的住房商业新模式。

另外还有包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整，也被认为是楼市去库存的重要方向。相关部门正围绕发展住房租赁市场，研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。事实上，进入2016年，中国房地产政策正发生转向，中国楼市的政策布局也正逐步展现。

一改过去促销售、促消费等政策，将“租售并举”提到台前。去年年底的中央经济工作会议明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。在去库存措施中，一些省市提出要建立购租并举的住房制度，把房产租赁作为重点行业来培育。鼓励大企业、特别是物业企业购房出租，支持开发企业租售并举，鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。同时表示，年内将出台相关政策，在金融、财税、用地等方面给从事上述产业的企业以支持。

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款转变为短期的租金模式。未来将以需求为导向改革供给模式，为房企提供一种转型方向。目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要机遇。基于此，鼓励房地产开发企业抓住这个机遇，进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式，将是房企通过转型寻求另一途径发展自己的一种方式。如链家地产推出的“自如有家”租赁产品，2011年开始启动，4年的时间，形成了40万人的稳定客户租赁群体。这个数字背后，业界即可以看到住房租赁市场的广阔前景。

除链家外，从事长租公寓行业的魔方公寓也从2014年的30家左右门店，在2016年初一度跃升至100家门店。但从目前来看，发展租赁行业还面临瓶颈，这也是相关部门调研企业需求的重要原因。据有关人士介绍，对于租赁行业来说，长租行业算新兴产业，税负仍然较重。另外，由于企业都是轻资产运营，但目前国内对轻资产的公司都没什么抵押解决方案，因此，银行借贷较难，或需要较高利率。据万科方面介绍，目前万科长租公寓的房源大多来自于工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。万科被窝公寓采用的做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。

因此，房企虽然看好长租公寓，但是仍面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。报告指出，长租公寓的回报周期短则1年，长则3至4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。房企在公寓市场布局，是看中了庞大的市场需求，在于市场所蕴含的无限潜力。通过租赁的形式，房企能够有效地实现存量房去库存，亦是一种有效盘活资产的方式。另外，从长远来看，轻资产和资产证券化，普遍被认为是长租公寓的出路所在。

由于中国存量房近亿套，大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域。基于此，加快发展住房租赁市场，解决新市民的住房需求，将是今后一个时期房地产市场去库存的主攻方向之一。