能否把握市场趋势考验房企综合能力

尽管2015年到2016年一季度整体楼市回暖，龙头房企业绩“爆棚”，但从整个行业来看，形势并不乐观。从目前已披露的72家A股上市公司2015年年报来看，行业盈利能力持续下滑，平均净利润率仅9.3%。

与此同时，2015年72家房企存货总量超过1.4万亿元，同比上涨了13.8%。从全国房地产市场来看，城市之间的分化前所未有的严峻，一二线城市的火爆与三四线城市的冰冻对比明显。正是这种市场大势的变化，改变着房地产行业的竞争格局。

在这种格局变化中，我们发现，“船小好掉头”的规律往往并不有效。而实际情况往往是“大象起舞”，一线房企往往能够更精准地把握大势的变化，迅速转身，赢得市场先机。

我们看到，千亿房企中的两个“三四线城市之王”，恒大由于提前布局，通过拍地、并购迅速杀入一二线城市市场而赢得了先机，扩大了市场份额，同时也实现了利润率的提升。碧桂园也在强势抢滩一二线城市过程中，实现了规模的再度跃升。闽系房企也在迅速抢占一线城市市场的过程中，实现了集体崛起。与此相反，大量中小房企在过去一年当中，由于对市场趋势把握的缺失，遭遇到前所未有的寒冬。由于这些中小房企在数量上占绝大多数，因此这些中小房企的衰落，就注定了整个房地产行业仍处在尚未见尽头的调整期。一线房企能够把握大势迅速转身，原因是它们在各地广泛布局，拥有来自市场一线的大量数据。

加之一线房企通常能够笼络更专业和更有经验的专门人才，也能够付出更多成本对市场数据进行专业分析，因而往往能够率先感知市场温度的变化。相比之下，中小房企，尤其是“地头蛇”型房企，由于地处三四线城市，加之在企业机制和企业文化上往往较粗糙，很难吸引业内的精英，因此在城市拓展上往往缺乏专业判断，在城市的选择上，在拿地上常常是机会型，有关系有资源就拿一块地来开发，没资源就不拿地，在市场销售上更是“看天吃饭”，异地作战时更是缺乏市场拓展能力。

这种企业，大势好，就能乘风而起，大势不好，业绩就惨不忍睹。从上市房企年报，我们已经清晰地看到，这种企业能力的差距注定了房地产行业格局走向集中将是未来一段时间的主基调。我们将很快见证3000亿元房企的诞生，见证2000亿元成为10强房企入门门槛。

我们也会很快见证中小房企的大量死亡。作为中小房企，提升对市场走势和城市价值的判断能力，准确布局，是未来其能够保持市场地位的重要支撑。而这个能力，恰恰是其综合能力的体现，是其管理机制、管控能力、风险把控能力、人才吸引力的综合体现。要提升其市场把控力，就需要从企业整体管理机制入手，痛下决心进行改革。经过痛苦的磨砺和蜕变，活下来并实现弯道超车方有可能。