杠杆 房企 “” 投机 一起“炒”高房价

在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨?

买房杠杆高 买地杠杆更高

如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。

从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。

据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。

相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。

今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

房企凶猛拿地 巨资全靠融资

“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。

记者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。

如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。

割舍不下的“盛宴”

各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。

“”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。

中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。而据万科最新公告，其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市，三季度土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。

“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说。

业内人士认为，市场预期的走低，将导致未来一段时间“新”项目很难再出。但周而复始上演的“盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。

投资投机下的虚火

在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。同样在珠海，大量外地资本涌入本地楼市。

一家知名房地产企业副总裁说，不少金融机构的资金都在往房地产市场投。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。珠海房协秘书长梁远新表示，对于吸附在砖头上的泡沫，地方政府要加大防范风险，避免陷入房地产泡沫。

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