买房首付第一次分“普通住宅”与“非普通住宅”

今年，北京调控新政终于落地，首次使用普通住宅和非普通住宅区分贷款的首付比例。新政对于首付比例、二套房认定有哪些新的规定，普通住宅与非普通住宅的区别是什么。

普通住宅认定有“三标”

此次新政首次以普通住宅和非普通住宅区分贷款的首付比例。对于如何区分普通住宅和非普通住宅，根据有关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在 1 .0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，实际成交价低于同区域住房平均交易价格的1.2倍。目前我市认定普通住房的单价和总价上限是：5环内标准为单价39600元/平米、总价为468万元/套;5环到6环为单价31680元/平米、总价374万元/套;6环外23760元/平米，总价281万元/套。单价、总价两个标准符合其一即可。而只要上述三个条件有一个达不到，就是非普通住宅。

变化一： 首套房贷款 不低于35%

今年9月30日，北京市政府办公厅转发市住建委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，自印发之日起实施。《通知》明确完善差别化住房信贷政策。按照《通知》有关规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。此前，北京对于首套房的首付比例为30%，不分普通住房还是非普通住房。

以500万元的住宅为例，新政实施前，首套房首付比例为30%，首付150万元。新政实施后，首套普通自住房，首付比例提高到35%，首付175万元;首套非普通自住房，首付比例为40%，首付200万元。新政实施后，首套房首付多了25万元至50万元。

此次北京政策的调整，体现了国家要求的分类调控以及优先满足刚性、自住性需求的原则。“普通刚需家庭购买的大多是普通住房，其首付提高的较少，仅有5个百分点。而大户型的非普通住房，则提高到了40%。而自住房、两限房这些政策房的首付则还是30%，这就让住房贷款的支持更加优先刚需家庭。”

变化二： 二套房认定改为认房

这次新政中对于二套房的认定也是社会关注的焦点。《通知》规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

新政出台之前，按照国家的相关规定，二套房的认定为‘认贷不认房’，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。换句话说，如果已有一套住房，但没有贷款，购买二套住房时可以享受首套房贷款政策。”

“新政前，按照有关规定，以家庭为单位通过商业贷款购买北京二手住宅，只要从银行征信系统查出有一套未结清的贷款，就属于二套房。二套房首付五成，贷款五成。”麦田房产交易服务中心刘斌说。

同样以500万元的住宅为例，新政实施前，二套房首付比例为50%，首付250万元。新政实施后，二套房普通自住房，首付比例为50%，首付250万元;二套房非普通自住房，首付比例提高到70%，首付350万元。

“毕竟，家庭已经拥有一套住房的，再次购房只有两种原因，一是改善，二是投资。而无房家庭购买住房，相比之下则更需要贷款支持，应该有一个先后保障的次序。即贷款优先去支持无房家庭购买住房，然后才是改善型需求，而投资投机的需求则坚决要抑制。”